在过去的十几年里，全球城市化城市化加速带来了中心城区土地的极度稀缺，特别是随着传统制造业向服务业和科技行业的转型，曾经被冷落的滨水区域，因为水域自带的开放、自由和亲近自然的属性，逐渐转变成了城市更新和创新的热土。
南波士顿海滨(Seaport)的崛起，正是这样一个经典案例——这个曾经被人遗忘的港口，如今已成为全球城市滨水开发的样板。
自2010年成立以来，这片工业区成功转型为技术、生命科学和媒体行业的活力中心，吸引了亚马逊、Autodesk、富达投资、礼来和Vertex等巨头，还孵化了不少初创公司，创造了超过5000个工作岗位，进一步巩固了波士顿作为风险投资和科技公司高地的地位。有了产业与人流，房产税和GDP的持续增长，仅Vertex一家公司就在15年内为波士顿带来了约5000万美元的税收收入。
它是怎么做到的？中间又有哪些故事？
今天这篇文章，咱们就来深入地看看南波士顿海滨创新区这个案例。
19世纪末，作为港口工业核心的南波士顿海滨（Seaport区）是波士顿经济的命脉，这里集聚了铁路场、仓库和制造业，货物通过蒸汽船和铁路流向全美。然而，随着工业化进程放缓以及波士顿港的重要性下降，这片区域逐渐被时代抛弃。
到了20世纪中期，高架高速公路将Seaport与城市中心隔离，该区域的交通便利性下降，区域陷入荒废，成为波士顿的“遗忘之地”。
真正改变Seaport命运的转折点始于2000年代初期的城市更新计划，特别是波士顿的“大挖掘”（Big Dig），虽然这一基建因为耗时超预算而被人诟病，但它的确利好Seaport——高架高速公路地下化，Seaport与波士顿市中心更加紧密连接了。同年，马萨诸塞湾交通局扩展了银线，首次为该地区引入公共交通。
有了路，就能致富。2005年，开发商Joe Fallon购入该区21英亩滨水地，启动了总价值约30亿美元的Fan Pier Development项目，当代艺术研究所也迁至此地，成为文化地标。
眼看着就要“好风凭借力，送我上青天”，哪知道2008年全球经济危机以来，大规模建设陷入停滞状态，尴尬的场景出现了——空置的A级办公楼与废弃工厂遥相呼应，高端公寓与落魄艺术家工作室共处共存，时尚酒吧与大片开放停车场相互映衬。总之，非常之赛博朋克。
2010年，想要“进步”的波士顿市长Thomas M. Menino在其第五次就职演说中，提出了将Seaport区转型为“创新区”的愿景。他描绘了一幅集知识工作者、创新产业、实验性住房模式和企业家空间于一体的21世纪社区，成为波士顿的“城市实验室”。
当然，就像任何事情在初期一样，这个“创新区”只有一个愿景，具体怎么做谁都不清楚，也没有一个详细的计划，都是在在行动中完善，在探索中前行的。不过好在最核心的有了，那就是，创新区的规划立足于四大理念：行业包容性，即不局限于单一行业的发展，让各类企业都能在此找到归属。正因缺乏资金支持，反而避免了“挑选赢家”的弊端，为区域的多样性和长期韧性奠定了基础。集群效应，通过聚集创新企业家和企业，提升区域的互动性和技术共享。市长特别强调，“不要将下班后的需求视为事后考虑”，因此24/7的活力园区成为核心策略。实验精神，政府采取快速决策和灵活规划的方式，抓住每一个机会，将有限的资源转化为推动创新的动力。
城市主导，由市政府作为创新区的东道主，而非依赖大学或研究机构，确保该区域与城市有机融合，创新成果能够自由扩散。
转型的关键转折点：一个龙头 + 一个孵化器
如果把Seaport的转型比作一场电影，那么MassChallenge就是开场的第一个转折点。
这个成立于2009年的创业加速器，本来在剑桥MIT附近运营得风生水起，但随着影响力的扩大，他们急需更大的空间。
当时，波士顿市长Thomas M. Menino和团队慧眼识珠，看准了MassChallenge的潜力——MassChallenge是全球规模最大的无股权创业加速器之一，与其说是创业加速器，更像是“创新磁石”。它每年都会组织百余场活动，吸引无数创业者、导师、投资人以及支持机构。这种资源聚集效应是区域发展的关键一步：有了人流和创意，就有了生机与活力。
于是，市长亲自邀请MassChallenge加入，并说服开发商Joe Fallon为其提供一年免租办公空间。果不其然，MassChallenge的到来迅速改变了区域氛围，它还传递了一个清晰的信号告诉整个市场，“Seaport有潜力，这里可以成为波士顿的创新新中心”
过去沉寂的区域开始变得充满活力了，不少初创企业已经创业者愿意跨过查尔斯河，来Seaport参与活动，甚至在这边安家了。为了更好地打造创业环境，MassChallenge领导层团队还定期与市长会面，参与整个区域的规划，包括增加经济适用房、非A级办公空间以及社区活动空间，以吸引更多初创企业和人才。可能也是因为MassChallenge的入驻，2011年，全球制药巨头Vertex Pharmaceuticals将其总部迁至创新区，这一举动不仅带来了1700个高薪职位和5000万美元的税收收入，还通过基础设施投资为区域未来的发展奠定了坚实基础。
当然，Menino市长在推动Vertex Pharmaceuticals迁至Seaport创新区时也是功不可没，他利用其与开发商的关系和市政资源，15年的税收增量融资（TIF）协议，为Vertex省下了1200万美元的房地产税，缓解了企业初期搬迁的压力，表达了十足的诚意。
有了MassChallenge，Vertex这类大公司的入驻，创新生态的齿轮慢慢开始了——大批初创公司、龙头企业、专业服务公司、风险投资机构等纷纷进驻，聚集带来更多的聚集，区域吸引了更多高增长企业，如LogMeIn、PayPal和Rethink Robotics等，最终形成一个正向自我强化的创新生态。
有意思的是，MassChallenge的成功引入，不仅重塑了Seaport区的经济地貌，也启发了波士顿市政府对区域开发的新思路。他们意识到，传统招商或者广告并不管用，而一种更有温度的模式，也就是由“社区经纪人”主导的互动，效果更好。
这些“社区经纪人”会主动走进咖啡馆、餐厅，和企业家、居民聊天，了解他们的真实需求。通过这些“低调的访谈”，他们能收集第一手的信息，为区域的规划、招商、运营做出贡献。比如，创业者可能对社区不熟悉，居民可能对创新区有抵触情绪，而企业可能只关注盈利。这时，社区经纪人就充当了“润滑剂”的角色。他们会主动组织活动，比如联合艺术家举办画展，让创业者和居民有机会在非正式场合互动。
其二，因为“社区经纪人”每天都走街串巷，他们了解区域内的资源分布，知道哪位艺术家需要展示空间，哪个创业者需要找本地客户，或者哪些居民有技能但没平台，他们会引导这些资源进行匹配；同时如果他们发现，初创公司越来越多，而且他们需要更便宜的办公空间，这时经纪人会向政府建议增设经济适用房或非A级办公空间的政策，让发展与需求相符。
波士顿市长办公室的Chris Osgood指出，这种“社区经纪人”的模式，是城市经济发展中最重要的创新之一。这些全职的“传道者”，以其亲和力和灵活性，成功建立了人与区域的联系，不仅推动了企业发展，也使得政策、资本与社区通过协同，形成了一个自我强化的良性循环。
一个24/7的WLP社区
波士顿创新区非常有远见，市长Thomas M. Menino将灵活住房、餐饮娱乐、教育资源与高科技企业引入作为创新区发展的核心策略，打造“工作、生活、娱乐”的全新社区，发展到现在，它不仅是一个产业创新区，更是一个宜居、宜业、宜游的综合体。
• 办公与科研空间：约420万平方英尺，为高科技企业和研究机构提供了广阔的发展平台。
• 住宅空间：约240万平方英尺，涵盖多样化的住房选择，满足不同群体的居住需求。
• 零售空间：约80万平方英尺，包括商店、餐厅和娱乐设施
• 酒店空间：约20万平方英尺
• 公共开放空间：超过10英亩住房是城市吸引和留住人才的基石，也是波士顿创新区规划的核心之一。为吸引年轻企业家和创新人才，Menino市长推动了灵活住房的建设，规划新增了12,000套住宅，其中30%为经济适用房和微型单元，不仅降低了居住成本，也提升了区域的吸引力。
Factory 63创新区的魅力不仅仅只有工作机会上，还有独特的生活氛围——就是这一策略的早期范例，这座经过改造的仓库不仅为居民提供实惠的居住和工作空间，还配备共享工作室，成为创新生活方式的样版。
现代年轻人对生活的要求已经超越了单纯的功能性需求，餐饮和娱乐设施成为提升区域活力的关键。
Seaport创新区也在积极推动餐饮和娱乐设施的多样化发展，例如知名连锁餐厅Legal Seafoods在创新区尝试了全新的概念餐厅模式，再加上各种咖啡馆、酒吧和社交场所，这片区域变成了一个24小时都散发烟火气的城市心脏。吸引顶尖教育资源是市长战略的另一重要组成部分。2011年，巴布森学院在Seaport创新区开设校区，巴布森的影响力不可小觑，它连续20多年被《普林斯顿评论》和《U.S. News & World Report》评为全美创业学本科排名第一，毕业生中，创业的比例高达10%，比其他学院高出好几倍。以至于有一句话是这样说的，只要把巴布森学院搬进你的城市，创新的种子就能发芽。
巴布森学院学院的到来不仅提升了创新区的教育资源，也进一步吸引了高技能人才的聚集。其实，仔细看这片创新区的发展，你会发现一条清晰的主线：“以人为本”：住宅解决了“住得起”的问题，餐饮娱乐打造了“玩得嗨”的体验，办公与科研提供了“干得好”的机会，教育资源培养了“想得深”的未来。这一切组合在一起，才让波士顿创新区不只是一个工作的地方，而是一个充满活力的综合社区。随着时间的推移，有人说，Seaport的初心变了。因为它最初愿景聚焦于创造一个创新集群，促进企业家创业者之间的交流与合作，但随着区域经济的成熟，高端的商业开发逐渐取代早期的创业活动，租金的飙升挤出了原有的创新创业，取而代之的是PwC、波士顿咨询等大公司，甚至连“创新区”这一称呼也逐渐被更传统的“Seaport”取代。有的人对这种变化表示失望，但我们认为大可不必。因为，对于波士顿的城市整体，特别是从税收收入和就业增长的角度来看，因为Seaport的发展，整个城市范围内的创业生态系统更加活跃，这种“去中心化”的创新扩散并非不是一件好事。前波士顿重建局规划总监Kairos Shen就说，创新并不一定需要被束缚在一个特定的区域，只要城市范围内提供了足够的创新空间，整个创业生态仍然可以蓬勃发展。
而波士顿Seaport的故事，也为中国的滨水区域开发带来了许多值得深思的启示。
首先，吸引锚点机构：创新区发展的起点与核心。
在滨水创新区的开发中，成功的关键往往取决于能否吸引“锚点机构”（Anchor Institutions）。这些机构不仅是最早入驻的“信任背书”，更是推动创新生态循环的核心引擎。在波士顿Seaport的案例中，MassChallenge和Vertex Pharmaceuticals正是这样的“锚点机构”，一个是创新区的启动器，一个是创新生态稳定剂。有趣的是，两者之间并非单一线性关系，而是一个相互强化的循环：初创企业从孵化器起步，部分成长为成熟的产业项目，为龙头企业提供创新支持；而龙头企业则通过其资源和声望反哺初创生态，这种循环既让区域保持了创新活力。
其二，打造包容性社区，注重“社区感”的培养。
创新区域的建设不仅仅是钢筋水泥的堆叠，更需要一种“以人为本”的社会包容性。Seaport最初的成功，在于它的多层次住房政策：30%-40%的住宅被设计为经济适用房和创新型住房。也就是说，不仅是高收入的白领，连刚毕业的创业者或年轻程序员也能在这里找到落脚之地。同时，一个24/7的活力社区，绝不仅仅是白天热闹，晚上关灯，不仅是一个工作的地方，而是一个有温度、有活力的社区。波士顿Seaport的餐饮和娱乐空间，像是一张巨大的“社交地图”。从深夜酒吧到周末市集，从咖啡馆的文艺氛围到音乐节的狂欢体验，每一种场景都在告诉人们：这不是一个只有工作的地方，而是一个“全天候在线”的生活舞台。更重要的是，Seaport在运营上也是非常注重“社区感”的培养。我们很多城市开发项目过于依赖冷冰冰的宣传和招商，忽视了与人的真实连接。而Seaport提出的“社区经纪人”模式，则提供了一种更有温度、更可持续的发展思路。他们的角色，不是单纯的招商者，而是“区域讲解员”、“资源整合师”和“关系修复者”。
我们TOP一直在说，创新区需要从建筑物的设计转向对“人”的关注，从单一功能的分区转向多元生活的融合，从孤立的个人到连接的社群，创造一个真正属于人的地方。
其三，从短期资本吸引到构建长期创新生态。
Seaport算是一个成功的故事，从“创新区”到“商务区”的转型提升了区域税收和城市形象，但也让它失去了当初那种鼓励冒险和试错的实验精神。随着租金上涨和高端开发的侵占，Seaport最初的实验性被稀释，原本多元的社区感也逐渐消失，取而代之的是“精英阶层”的专属生活场景。这对于中国的滨水开发来说，是一个值得警醒的信号——很多滨水区域会不会一开始喊着“创新”的口号，最后却沦为一个又一个奢侈品商场加写字楼的堆砌？会不会曾经规划中的“创新生态”，最终变成了一个“精致却空洞”的资本秀场？要避免这样的窘境，我们需要从一开始就要为未来的创新产业和初创企业预留足够的空间，而不是过早地被高端商业开发“绑架”。建立长期基金也是一条可行之路，比如可以通过政府与企业合作，引导入驻的龙头企业为区域内的初创项目和社会服务提供资金支持。当然政策的灵活调整也是关键。在Seaport，初创企业因租金飙升被迫外迁，而没有合适的机制将它们留下；但如果能提前设定动态平衡机制，形成政策引导和市场调节的有机结合，这种“出走”的现象或许能大幅减少。波士顿Seaport成功地从一个被遗忘的港口，蜕变为全球瞩目的创新地标——从锚点机构的引入，到社区包容性的构建，再到创新生态的发展，这些要素共同构成了Seaport崛起的图景。当然，它的发展路径也说明，创新区的开发是一个需要平衡短期资本利益与长期创新生态的复杂过程，因为创新区的价值，不仅在于物理空间的开发，更在于从政策、资源到社区构建一个完整的生态体系。我们不需要每一个滨水区都成为波士顿Seaport的翻版，但Seaport的经验可以启发我们，去创造属于中国的滨水奇迹，创造一个既有活力又有温度的未来社区。
转自：TOP创新区研究院，FTA建筑设计事务所